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新年房地产值不值得投资 2012年抄底比较可行

2012/1/31 8:38:56  阅读:次 字体:
新年房地产值不值得投资
  
  专家建议:住宅好过商铺一手好过二手别墅好过一般住宅
  
  主力资金流入个股(01/20)某些股割肉出逃肯定后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音:套牢股票有救了!正如巴菲特所言,“当所有人贪婪的时候要恐惧,当所有人恐惧的时候要贪婪!”
  
  转眼间,宏观调控已经持续一年,相比2009年、2010年房价的高歌猛进,2011年的房价涨幅已经持续降温。走进2012年,宏观调控仍将持续,不少机构判断,至少在2012年上半年,房地产气温仍将处在“寒冬”,到三季度成交量才有望逐渐复苏。而展望未来,房地产的黄金十年不再。在这样的背景下,房地产还值不值得投资,投资哪种类型的地产好?记者采访了各方面的投资专家,希望对大家的投资有所帮助。
  
  不少机构判断,宏观调控仍将持续,至少在2012年上半年,房地产气温仍将处在“寒冬”,到三季度成交量才有望逐渐复苏。在这种背景下,房地产还值不值得投资呢?
  
  “作为投资,今年抄底房地产,还是比较可行的。”合富置业首席分析师黎文江表示。
  
  长期收益趋势:涨得不快但比股市稳健
  
  黎文江认为,选择2012年买房投资,这个时点不算最好,“2010年的房价就没有现在高,但是机会错失之后,后悔也没办法了。”和股市相比,投资房地产还是比较稳健,“股市10年,回到了原点,投资房地产的话,增长至少也有四五倍。”虽然相比黄金十年,今后房地产的涨幅已经不可能像之前那样,但是和CPI相比,和银行利率相比,和GDP的涨幅相比,房地产应该还是能够跑赢的。
  
  “中国的城镇化进程仍在继续,就个人投资者来说,在今后15年内,买房应该还是没有问题的。”黎文江表示。但是15年之后,随着老一代人退出历史,不少独生子女夫妇,不仅有个人的一套房,还可以继承双方父母的各一套房,从而市场上将出现一对夫妇三套房,市场供过于求的现象。在产品上,也将从目前的一手市场为主转变为二手交易为主。
  
  今年房价走势:或是今后5年房价底部
  
  广州市房地产学会副会长、新城市投资控股集团董事长曹志伟,是记者所采访的专家中,最主张在今年买房的。
  
  他表示,在限购等一系列宏观调控下,房地产市场由原来的供不应求转变为供求平衡,局部甚至供过于求。在这种背景下,当前的房价并不能真实地反映真正的价值,很多人是有钱没指标买房。
  
  “政府拖住房价上涨的速度就是让你买房。”曹志伟甚至表示,“如果你现在买房买亏了,我赔你。”曹志伟的理由是,过5年再来看现在开始的房价走势的话,绝对是涨的,除非中国经济突然掉头向下。
  
  投资时点
  
  今年买房时机:三季度之前是相对底部
  
  今年具体哪个时段买房比较好?曹志伟认为,现在到三季度是一个相对房价底部。无论是自住型需求者,还是投资性需求者,都是不错的入市机会。
  
  而黎文江判断,就广州而言,今年上半年会出现一个底部,下半年会逐渐平稳。理由在于,去年的11、12月,由于银行没有了信贷额度,导致广州楼市的成交急剧下滑,价格下滑。而今年上半年准备金率会出现松动,信贷会逐渐宽松,限购政策也可能会出现微调,比如广州市房管局正在研究的差别限购政策,从而使得有条件的购房者日渐增多,市场成交量逐步上升。因此,他判断“5月份之后,价格就会逐渐平稳,不再下调”。
  
  各种类型的投资选择对比
  
  一、二线城市VS三、四线城市
  
  一、二线城市★★★★三、四线城市★★★
  
  2011年,三、四线城市房价涨幅远高过一、二线城市。由于限购,不少一、二线城市的投资者转向不受限制的三、四线城市。然而,曹志伟表示,当前房地产市场,去三、四线城市买房的“投机”成分,比在一、二线城市的“投资”成分还要大。因为在一、二线城市买房,至少还要考虑一下离单位的远近,如果自己不住了,还可以出租。而在三、四线城市买房,比如在清远一个很偏远的地区买房,实际上就是博今后的升值空间,“想租都没人去租,根本谈不上是投资。”陈小姐在2008年的时候就在从化某楼盘买了房,如今价格早已涨了一倍多,但是想卖时,却根本找不到下家。“感觉有价无市,想要出租,更是难上加难。”
  
  住宅VS商铺
  
  住宅★★★★商铺★★★
  
  2012年,限购政策仍没有放松的迹象,对于“被限住”的对象而言,还是只能选择商铺。
  
  抛开“资格”审查,2012年是买住宅好,还是买商铺好?黎文江认为对一般投资者来说,商铺的风险比较大,“不少地区要等上几年才能有回报,如果一边要交贷款利息,一边出租不出去的话,可能就不划算。投资商铺很考眼光。”
  
  满堂红研究部高级经理周峰的看法是,经过2011年的一轮炒作,很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售,“货量消化了相当一部分有实力的买家”。
  
  中原工商铺市场与研究总监刘广浩依然看好商铺投资,但是相比之下,他更看好的还是住宅。在他看来,商铺的投资优势在于“不限购”,但是如果有购房资格的话,住宅的投资价值可以去到四颗星甚至五颗星。“2012年,无论是一手还是二手,价格都有所回落,今年买,总比2010年、2011年买要好。”
  
  一手房VS二手房
  
  一手房★★★★二手房★★★☆
  
  “2012年还是二手市场的调整年。”周峰表示,在去年的下半年,一些开发商通过降价促销,不少一手房已能吸引购房者。但在二手市场,大部分小业主还没有将价格下调,一二手倒挂的现象比较普遍。预计到今年下半年,一些小业主会调整价格,从而拉升市场的成交量。
  
  周峰建议,对于购房者来说,在同等条件下,2012年购买一手房的投资成本相对更高。在板块上,他推荐白云区罗冲围、西槎板块,该板块目前的二手房成交均价为10468元/平方米,但是与之临近的西关板块的均价高达15067元/平方米。“两者的差价高达5000元/平方米,特别是从规划来看,今后罗冲围板块的空气、交通都会有所改善,值得关注。”
  
  一般住宅VS公寓VS别墅
  
  一般住宅★★★★公寓★★★☆
  
  别墅等高端住宅★★★★★
  
  黎文江表示,2012年的房地产调控政策会有微调,“如果放松限购,会导致市场刚性需求者的增加,而如果房产税替代限购政策的话,又将释放高端购房者的需求。”
  
  到底是买一般住宅、公寓还是别墅等高端住宅好呢?最主要还是看投资者的个人偏好。
  
  买房子首先是地段。在地段的选择上,市中心始终比郊区的投资价值要高。但是“市中心也会老化。比如说现在越秀区的地段比珠江新城要好,但是将来则不一定”。买房子还是要看市政规划,房子会老化,市中心也会老化,新中心的升值空间会比老中心要大。投资者在买房的时候,要有前瞻性,比如南沙规划,白鹅潭的规划出来之后,对今后的房价会有相当的影响。
  
  公寓是一种比较特殊的住宅类别。相对来说,单价较高,租金也较高,但是出租回报率不一定高。目前回报率在4%~5%之间,而住宅的投资回报率在3%左右,总体来说,租售比还是很低。
  
  而一般住宅和别墅相比的话,别墅的投资门槛高,但是因为稀缺,抗跌性好。“有钱的话,买独门独户的别墅最好,其次是双拼或者是联排别墅。”黎文江表示。相比一般住宅,高档豪宅(比如市中心、有江景、湖景、山景的)投资价值更高。
  
  商场铺VS临街铺
  
  商场铺★★临街铺★★★
  
  中原工商铺市场与研究总监刘广浩认为,商场铺和临街铺有不同的投资价值,适合不同的投资者。“商场铺也有成功的典范,投资时一要看和周边的业态是否和谐,二要看其经营团队的实力。”而临街铺主要看区位,属于单打独斗型的,风险可控性比较好。
  
  目前商场铺的投资回报率平均在2%左右,临街铺的投资回报率可能会更低。但是,投资商铺更看重的是其升值潜力,租售比的参考价值并不是最主要的。
  
  刘广浩表示,就他而言,投资商铺首先推荐的还是临街老铺,但是缺点在于货量少、门槛高,能承受的投资人较少。而商场铺不是不能碰,但是在选择上要慎重。
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